Hypotheek voor directeur-grootaandeelhouder (DGA)

Bij een hypotheekaanvraag kijkt een bank bij een werknemer vooral naar het vaste salaris op de loonstrook. Bij een DGA ligt dit anders, omdat het inkomen uit meerdere onderdelen bestaat (zoals salaris, dividend en winst uit de BV). Dit zorgt ervoor dat geldverstrekkers een DGA-hypotheek anders beoordelen. Hieronder leggen we per situatie uit hoe dit in zijn werk gaat.

Wat is een directeur-grootaandeelhouder (DGA)?

Een DGA is iemand die minimaal 5% van de aandelen in een besloten vennootschap (BV) of naamloze vennootschap (NV) bezit en tevens een leidinggevende rol heeft binnen het bedrijf. In tegenstelling tot een reguliere werknemer ontvangt een DGA niet alleen een vast salaris, maar kan hij of zij ook profiteren van dividenduitkeringen en winst uit de onderneming. Hierdoor wordt het inkomen van een DGA op een andere manier beoordeeld bij een hypotheekaanvraag.

Hypotheek als DGA: waar moet je op letten?

Wat is je toetsinkomen als DGA?

Bij het bepalen van je maximale hypotheek is het toetsinkomen essentieel. Dit inkomen bestaat uit:

• Salaris uit de BV: Het loon dat je jezelf uitkeert.
• Uitgekeerd dividend: Winst die je jezelf als aandeelhouder hebt uitgekeerd.
• Niet-uitgekeerd dividend: Sommige banken nemen dit gedeeltelijk mee in de berekening.
• Stabiliteit van de onderneming: Banken kijken naar de financiële gezondheid van de BV en of de inkomsten stabiel genoeg zijn voor een lange termijn.

Hoe beoordelen geldverstrekkers jouw inkomensstructuur?

Hypotheekverstrekkers hanteren verschillende methodes om het toetsinkomen van een DGA te berekenen. Ze kijken vaak naar:

• De gemiddelde winst van de afgelopen drie jaar.
• Of er een oplopende trend is in de winstcijfers.
• De jaarrekening en een eventuele accountantsprognose.
• De algemene continuïteit en toekomstbestendigheid van je bedrijf.

Waarom werken met een specialist verschil maakt

Een adviseur met ervaring in DGA-hypotheken weet welke geldverstrekkers soepeler omgaan met ondernemersinkomen. Sommige banken hanteren strenge regels, terwijl anderen flexibeler zijn. Een specialist kan je helpen om jouw aanvraag zo goed mogelijk voor te bereiden en in te dienen bij de juiste partij.

Startende DGA (vanaf één jaar actief)

Ben je minimaal één jaar actief als DGA? Dan heb je iets meer mogelijkheden om een hypotheek te krijgen, maar er zijn nog steeds strenge eisen.

Wat zijn de mogelijkheden na één volledig boekjaar?

Na één volledig boekjaar accepteren sommige hypotheekverstrekkers een hypotheekaanvraag, mits je kunt aantonen dat je bedrijf stabiel is. Je toetsinkomen wordt vaak gebaseerd op:

• De behaalde winst uit het eerste jaar.
• Een prognose van een accountant over de verwachte groei.

Welke documentatie is nodig?

Om je toetsinkomen aan te tonen, moet je de volgende documenten aanleveren:

• Jaarrekening van het afgelopen boekjaar.
• Prognose van een accountant voor de komende jaren.
• Inkomensverklaring ondernemer, waarin een financieel expert bevestigt dat je inkomen stabiel genoeg is.

Startende DGA (vanaf zes maanden actief)

Heb je pas een half jaar een BV? Dan zijn de hypotheekmogelijkheden beperkter, maar niet onmogelijk.

Combinatie inkomen loondienst + DGA-periode

Als je vóór het ondernemerschap in loondienst hebt gewerkt, nemen sommige geldverstrekkers dat salaris nog gedeeltelijk mee in de berekening. Hierdoor kun je mogelijk toch een hypotheek afsluiten.

Vereisten qua cv, werkervaring en continuïteit

• Je moet relevante werkervaring hebben in de branche waarin je nu als DGA werkt.
• Je omzet en winst moeten een stabiele groei laten zien.
• Een accountant moet een positieve prognose opstellen over de toekomstverwachtingen.

Aandachtspunten bij acceptatie door geldverstrekkers

• Niet alle banken accepteren startende DGA’s.
• Je toetsinkomen wordt mogelijk conservatief ingeschat, waardoor je minder kunt lenen.
• Je moet mogelijk een hogere eigen inbreng hebben.

Lopend boekjaar meerekenen bij stijgende resultaten

Als je bedrijf snel groeit, kan het voordelig zijn om het lopende boekjaar mee te laten tellen. Dit kan echter alleen onder strikte voorwaarden.

In welke situaties mag het lopende boekjaar meegeteld worden?

• Als de winst elk jaar stijgt en het lopende boekjaar die trend voortzet.
• Als er een accountantsverklaring is die bevestigt dat de cijfers representatief zijn.
• Wanneer je al langer dan één jaar ondernemer bent en stabiele inkomsten hebt.

Wat zijn de voorwaarden en wat moet er aangeleverd worden?

• Tussentijdse cijfers van het lopende boekjaar.
• Een accountantsverklaring die de stabiliteit bevestigt.
• Een positieve winstontwikkeling, zodat de bank zekerheid heeft dat je inkomen voldoende is.

Hypotheek financieren via je eigen BV

Sommige DGA’s kiezen ervoor om de hypotheek niet bij een bank af te sluiten, maar bij hun eigen BV. Dit kan fiscale voordelen hebben.

Hoe werkt een eigenwoningschuld bij je eigen BV?

Je BV fungeert dan als hypotheekverstrekker en leent jou als privépersoon het bedrag. Dit betekent:

• Je betaalt rente aan je eigen BV in plaats van aan een externe bank.
• De rente is aftrekbaar in box 1.
• De BV ontvangt een rendement op de lening.

Voor- en nadelen van deze constructie

Voordelen: Flexibiliteit bij acceptatie: je bepaalt zelf de voorwaarden.
                  De rente komt terug in je BV, waardoor je het vermogen binnen je bedrijf houdt.
                  Geen afhankelijkheid van externe geldverstrekkers.

Nadelen: Je BV moet genoeg liquiditeit hebben om de lening te verstrekken.
               De rente moet marktconform zijn.
               Er zijn extra administratieve verplichtingen aan verbonden.

Fiscale aftrekbaarheid rente én rendement voor BV

De rente die je betaalt aan je BV is aftrekbaar in box 1. Tegelijkertijd wordt de rente die de BV ontvangt belast als winst. Dit betekent dat je fiscaal slim moet plannen om optimaal voordeel te behalen.

Vrijblijvend hypotheekadvies voor DGA’s

Een hypotheek als DGA is complexer dan voor werknemers. Daarom is het slim om een gespecialiseerde adviseur in te schakelen.

Waarom werken met een gespecialiseerde adviseur?

• Je krijgt maatwerkadvies op basis van jouw financiële situatie.
• De adviseur weet welke geldverstrekkers DGA-vriendelijk zijn.
• Je bespaart tijd, omdat de aanvraag soepeler verloopt.

Wat maakt Leven & WonenDesk uniek?

• Korte doorlooptijd, zodat je snel duidelijkheid hebt.
• Persoonlijk advies, afgestemd op jouw specifieke situatie.
• Begrijpelijk en inzichtelijk

• Jouw belang staat voorop

Plan een gratis oriëntatiegesprek

Wil je weten welke hypotheekmogelijkheden jij hebt als DGA? Plan een gratis adviesgesprek met een van onze hypotheekadviseurs.