Hypotheek met buitenlands inkomen: wat zijn je mogelijkheden?

Een huis kopen in Nederland terwijl je in het buitenland werkt of woont? Het lijkt ingewikkeld, maar een hypotheek met buitenlands inkomen is zeker mogelijk. Of je nu expat, grenswerker of Nederlander in het buitenland bent: steeds meer mensen willen in Nederland een woning kopen, terwijl hun inkomen (nog) uit het buitenland komt. Banken stellen daarbij wel extra voorwaarden. In dit artikel leggen we uit wat je mogelijkheden zijn, hoeveel je kunt lenen, welke documenten je nodig hebt en waar je op moet letten.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met buitenlands inkomen?

Een van de eerste vragen is natuurlijk: hoeveel kan ik lenen met een buitenlands inkomen? Hoewel banken je inkomen strenger beoordelen dan wanneer je een Nederlands salaris hebt, is het zeker mogelijk om een hypotheek af te sluiten.

Bij de beoordeling van jouw situatie kijkt de bank naar:

• Het soort inkomen: Heb je een vast contract, tijdelijk contract of ben je ondernemer?
• De valuta waarin je salaris wordt uitbetaald: Ontvang je euro’s of bijvoorbeeld dollars of ponden?
• Het land waar je werkt: Inkomens uit EU-landen (zoals België of Duitsland) worden vaak makkelijker geaccepteerd dan inkomens van buiten de EU.

Daarnaast houden banken rekening met andere factoren zoals:

• Jouw bruto jaarinkomen (omgerekend naar euro’s).
• Valutarisico: Als je geen euro’s verdient, houden banken vaak een opslag of korting aan op je inkomen.
• Bestaande schulden of andere financiële verplichtingen in binnen- en buitenland.
• De hypotheekvorm, -rente en looptijd die je kiest.

Voorbeeld: Werk je in Duitsland en verdien je 60.000 euro per jaar? Dan kun je meestal tussen de 4,5 tot 5 keer je jaarinkomen lenen, afhankelijk van jouw situatie.

Hypotheekregels: verschil binnen en buiten de EU

Of jouw inkomen uit de EU komt of van daarbuiten, maakt verschil:

Welke documenten heb je nodig?

Voor een hypotheek met buitenlands inkomen vragen banken meer bewijsstukken dan bij een Nederlands inkomen. Denk aan:

Standaard documenten:

• Geldig paspoort of ID-kaart.
• Loonstroken van de laatste 3 maanden.
• Jaaropgave van het meest recente jaar.
• Werkgeversverklaring (specifiek voor hypotheekaanvraag).
• Bankafschriften waarop je salaris te zien is.

Aanvullende documenten (afhankelijk van situatie):

• Bewijs van inschrijving bij de burgerlijke stand (als je terug naar Nederland wilt verhuizen).
• A1-verklaring of ander bewijs van sociale zekerheid.
• Contract voor tijdelijke uitzending of detachering.
• Pensioenoverzicht of andere vaste inkomensbronnen.
• Bij inkomen buiten de EU: vaak beëdigde vertaling van documenten.

Tip: Verzamel deze documenten op tijd. Moeten ze vertaald worden? Kies voor een officiële beëdigde vertaler.

Wat als je ondernemer of freelancer bent?

Ook als zelfstandig ondernemer in het buitenland kun je een hypotheek aanvragen. Je moet dan wel kunnen aantonen dat je inkomen stabiel is. Banken vragen dan meestal:

• Jaarrekeningen van de laatste 3 jaar.
• Inkomensverklaring van een accountant.
• Soms een prognose voor het lopende jaar.

Valutarisico: inkomen in andere valuta

Verdien je in dollars, ponden of andere valuta? Banken houden dan vaak rekening met valutarisico. Dit betekent dat ze niet uitgaan van de actuele wisselkoers, maar bijvoorbeeld van een 10% lagere koers om schommelingen op te vangen. Hierdoor wordt jouw inkomen lager ingeschat dan wat je daadwerkelijk verdient. Dit kan invloed hebben op de hoogte van je maximale hypotheek.

Eigen geld: welke middelen tellen mee?

Naast je inkomen kun je vaak ook eigen geld inzetten om een huis te kopen. Denk aan:

• Spaargeld (ook in het buitenland).
• Opbrengst uit de verkoop van een woning in het buitenland.
• Beleggingen of aandelen, mits je ze snel kunt omzetten in geld.

Let op: Bij buitenlands spaargeld of beleggingen vraagt de bank vaak om bewijs van herkomst en beschikbaarheid.

Kosten koper: waar moet je rekening mee houden?

Als je een woning koopt in Nederland krijg je te maken met kosten koper. Dit zijn de bijkomende kosten die je zelf moet betalen, naast de koopsom van de woning.

Belangrijkste kosten:

• Overdrachtsbelasting: meestal 2% van de aankoopprijs (starters onder voorwaarden vrijgesteld).
• Notariskosten: voor de overdracht en hypotheekakte.
• Taxatiekosten: de bank wil een officiële taxatie van de woning.
• Hypotheekadvies- en bemiddelingskosten.

Extra kosten bij buitenlands inkomen:

• Kosten voor beëdigde vertalingen van documenten.
• Soms extra juridische kosten als de situatie complex is.

Taxatie: verplicht bij hypotheekaanvraag

Een taxatie is in Nederland altijd verplicht als je een hypotheek aanvraagt. Banken willen precies weten wat de woning waard is voordat ze een lening verstrekken.

Belangrijke punten over taxatie:

• Moet worden uitgevoerd door een erkende en gecertificeerde taxateur (bijv. aangesloten bij NRVT).
• Het taxatierapport is meestal 6 maanden geldig.
• Banken verstrekken nooit meer dan de getaxeerde waarde van de woning.

Tip: Zorg dat je een taxateur kiest die ervaring heeft met buitenlandse kopers.

Conclusie: hypotheek met buitenlands inkomen is mogelijk, maar complexer

Een hypotheek afsluiten met buitenlands inkomen kan zeker, maar de procedure is uitgebreider dan voor iemand met een Nederlands salaris. Vooral de herkomst van je inkomen, de valuta en het land waar je werkt spelen een grote rol. Met de juiste voorbereiding en hulp van een adviseur is het echter goed mogelijk om jouw droomwoning in Nederland te kopen.

Benieuwd welke optie het beste bij jouw situatie past? Bereken jouw maximale hypotheek en ontdek welke mogelijkheden je hebt. Voor persoonlijk advies kun je een vrijblijvend gesprek inplannen.