Hypotheek met agrarische bestemming: Alles wat je moet weten

Het kopen van een woning met agrarische bestemming brengt een aantal specifieke uitdagingen met zich mee, vooral als je een hypotheek wilt afsluiten. Dit artikel biedt een uitgebreide gids over hypotheken voor agrarisch vastgoed, inclusief de regels, fiscale aspecten en mogelijkheden. Of je nu een particulier bent die op agrarische grond wil wonen, een agrariër die zijn bedrijf wil uitbreiden, of een belegger die in agrarisch vastgoed wil investeren, dit artikel biedt waardevolle informatie.

Wat is een hypotheek met agrarische bestemming?

Een hypotheek voor een woning of perceel met agrarische bestemming is een financiering voor onroerend goed dat bedoeld is voor landbouw of andere agrarische activiteiten. Dit betekent dat het pand oorspronkelijk niet bedoeld is voor regulier woongebruik. Dit brengt enkele beperkingen met zich mee, zoals de vraag of het gebouw geschikt is om te wonen zonder wijzigingen in het bestemmingsplan.

Waarom is het afsluiten van een hypotheek voor agrarisch vastgoed complexer dan voor een reguliere woning?

Dit komt doordat de meeste agrarische grond per definitie geen woonbestemming heeft. Zonder wijziging van het bestemmingsplan is het vaak niet mogelijk om een woning met agrarische bestemming als reguliere woning te gebruiken. Daarnaast zijn banken voorzichtig met het verstrekken van hypotheken op agrarisch vastgoed, omdat het een ander risico met zich meebrengt dan bij een reguliere woning.

In dit artikel behandelen we de belangrijkste zaken die komen kijken bij het afsluiten van een hypotheek voor agrarische grond, de fiscale aspecten, en hoe je een bestemmingsplan kunt wijzigen als je er echt wilt wonen.

Wat betekent een agrarische bestemming?

Een agrarische bestemming betekent dat een perceel of gebouw officieel bedoeld is voor agrarisch gebruik, zoals landbouw, veeteelt, of tuinbouw. Dit is vastgelegd in het bestemmingsplan van de gemeente. Agrarisch vastgoed kan een boerderij zijn, een stuk grond of een woning met een agrarische bestemming.

Wettelijke beperkingen:
Volgens het bestemmingsplan mag een perceel met een agrarische bestemming meestal niet zonder wijziging worden omgebouwd tot een reguliere woning. Er is geen garantie dat de gemeente toestemming geeft voor een wijziging van de bestemming, wat het verkrijgen van een hypotheek bemoeilijkt.

Mogelijkheden voor wonen op agrarische grond:
In sommige gevallen kan de bestemming worden omgezet naar een woonbestemming. Dit kan gebeuren als de gemeente bereid is om het bestemmingsplan aan te passen, bijvoorbeeld door de status van de woning te veranderen naar een "plattelandswoning." Dit betekent dat je het pand kunt gebruiken als reguliere woning, maar het moet wel voldoen aan de voorwaarden van de gemeente.

Kan ik een hypotheek krijgen voor een woning met agrarische bestemming?

Het verkrijgen van een hypotheek voor agrarische grond kan complexer zijn dan voor een reguliere woning. Veel banken zijn voorzichtig met het verstrekken van hypotheken op agrarische grond, omdat de waarde en het risico anders zijn dan bij een normale woning. Er zijn echter wel mogelijkheden.

Financiering splitsen in een woon- en bedrijfsdeel:
In sommige gevallen is het mogelijk om de financiering te splitsen in een woondeel en een bedrijfsdeel. Dit kan voordelig zijn als je bijvoorbeeld een boerderij koopt waar je woont en tegelijkertijd een agrarisch bedrijf runt. Het woondeel wordt gefinancierd als een reguliere hypotheek, terwijl het bedrijfsdeel als zakelijke lening wordt beschouwd.

Voorwaarden van banken:
De voorwaarden kunnen variëren afhankelijk van de bank en de specifieke situatie, maar banken zullen doorgaans kijken naar de volgende zaken:

• De waarde van het onroerend goed, inclusief de agrarische bestemming.
• De mogelijkheid om de bestemming te wijzigen naar een reguliere woning.
• Je financiële situatie, inkomen en vermogen.
• De waarde van het agrarisch vastgoed in verhouding tot de lening.

Als je een woning met agrarische bestemming wilt kopen en deze niet direct kunt bewonen, kan het nodig zijn om extra stappen te ondernemen om de woning geschikt te maken voor bewoning, zoals het wijzigen van het bestemmingsplan.

Fiscale aspecten bij een hypotheek op agrarische grond

Er zijn verschillende fiscale aspecten waar je rekening mee moet houden bij het afsluiten van een hypotheek voor agrarisch vastgoed.

Hypotheekrenteaftrek:
De hypotheekrenteaftrek is alleen mogelijk voor het gedeelte van de hypotheek dat betrekking heeft op het privégebruik van de woning. Als je een deel van de grond gebruikt voor agrarische activiteiten, kan dat deel mogelijk niet in aanmerking komen voor renteaftrekken. Dit moet je goed in kaart brengen samen met je belastingadviseur.

Overdrachtsbelasting:
De overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt bij de aankoop van onroerend goed. Voor reguliere woningen geldt een tarief van 2% (2025), maar voor onroerend goed met een agrarische bestemming kan dit oplopen tot 10,4% (voor niet-woningen). Dit is een belangrijk aspect om te overwegen bij de kosten van het kopen van agrarisch vastgoed.

BTW en agrarisch onroerend goed:
Bij de aankoop van agrarisch onroerend goed kan er sprake zijn van BTW. Dit is meestal het geval als je het onroerend goed van een ondernemer koopt. Het is belangrijk om na te gaan of er BTW in rekening wordt gebracht, aangezien dit de uiteindelijke kosten beïnvloedt.

Bestemmingsplan wijzigen: van agrarische naar woonbestemming

Wil je de agrarische bestemming omzetten naar een woonbestemming, dan moet je de gemeentelijke procedures doorlopen. Dit proces kan tijd en geld kosten, maar het maakt het mogelijk om het onroerend goed als reguliere woning te gebruiken.

Hoe werkt het wijzigen van een bestemmingsplan?
Het proces begint meestal met een principeverzoek bij de gemeente. Dit verzoek vraagt de gemeente om in te stemmen met een wijziging van het bestemmingsplan. Bij goedkeuring kan de gemeente een formele wijziging doorvoeren.

Vergunningen en onderzoeken:
Voor de wijziging van het bestemmingsplan moet je meestal een aantal vergunningen aanvragen, en vaak is een ruimtelijke onderbouwing nodig. Dit houdt in dat je moet aantonen dat het wijziging in lijn is met de ruimtelijke ontwikkeling van de regio.

Kosten en duur:
Het proces om een bestemmingsplan te wijzigen kan tussen de €10.000 en €15.000 kosten. Het duurt vaak 6 tot 12 maanden, afhankelijk van de complexiteit en eventuele bezwaren van derden.

Samen met vrienden een woonboerderij kopen

Co-housing op agrarische grond kan een aantrekkelijke optie zijn voor mensen die samen een boerderij willen kopen. Hierbij kopen meerdere personen gezamenlijk een woning op agrarische grond, wat de kosten verlaagd en het gemakkelijker maakt om van het platteland te genieten.

Wettelijke en financiële aandachtspunten:
Bij co-housing moet je rekening houden met eigendomsstructuren (zoals gezamenlijke eigendom of coöperaties) en de wijze van financiering. Dit heeft invloed op de hypotheekvormen en belastingvoordelen.

Hypotheekvormen en eigendomsconstructies:
Meestal wordt een gezamenlijke hypotheek afgesloten, maar het is belangrijk om de eigendomsverhoudingen en verdeling van lasten goed vast te leggen om juridische complicaties te voorkomen.

Voor- en nadelen van wonen op agrarische grond

Voordelen:

• Meer ruimte en privacy: Veel agrarisch vastgoed biedt veel grond en privacy.
• Lagere prijzen dan in stedelijke gebieden: De prijzen van agrarisch vastgoed liggen vaak lager dan die van vastgoed in steden.
• Mogelijkheden voor zelfvoorzienend wonen: De ruimte biedt de mogelijkheid om zelfvoorzienend te wonen met eigen landbouwproductie.

Nadelen:

• Onderhoudskosten van oude boerderijen: Oudere boerderijen kunnen hoge onderhoudskosten met zich meebrengen.
• Beperkingen in bestemmingsplan: Het wijzigen van het bestemmingsplan kan tijd en geld kosten.
• Afstand tot voorzieningen en sociale netwerken: Agrarische locaties zijn vaak afgelegen, waardoor de bereikbaarheid van voorzieningen en sociale contacten moeilijker kan zijn.

Veelgestelde vragen over hypotheken met agrarische bestemming

Kan ik een hypotheek krijgen als particulier voor een woning met agrarische bestemming?
Ja, het is mogelijk, maar de bank zal extra voorwaarden stellen. Je kunt vaak financiering verkrijgen als het bestemmingsplan aangepast kan worden.

Wat gebeurt er als ik het bestemmingsplan niet wijzig?
Dan blijft de woning onder agrarische bestemming en mag deze mogelijk niet als reguliere woning worden gebruikt.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een hypotheek op agrarische grond?
Dit is afhankelijk van de waarde van het vastgoed en de voorwaarden van de bank.

Bijvoorbeeld, als het onroerend goed een agrarische bestemming heeft en er geen plan is om het bestemmingsplan te wijzigen, kan de bank eisen dat je een groter deel van de aankoopprijs zelf financiert. Het eigen vermogen dat je moet inbrengen kan variëren tussen de 20% en 40% van de waarde van het vastgoed, afhankelijk van de bank en de specifieke situatie.

Benieuwd welke optie het beste bij jouw situatie past? Bereken jouw maximale hypotheek en ontdek welke mogelijkheden je hebt. Voor persoonlijk advies kun je een vrijblijvend gesprek inplannen.