Hypotheek in Spanje - Alles wat je moet weten

Een woning kopen in Spanje klinkt als een droom: zon, zee en een prachtig tweede woning of zelfs je nieuwe hoofdverblijf. Maar het afsluiten van een hypotheek in Spanje werkt anders dan je misschien gewend bent in Nederland. In dit artikel lees je alles wat je moet weten: van de maximale hypotheek tot benodigde documenten, kosten en belangrijke aandachtspunten.

Hoeveel kan ik lenen om een woning te kopen in Spanje?

De hoogte van je hypotheek in Spanje hangt af van drie belangrijke factoren: inkomen, leeftijd en kredietwaardigheid. Spaanse banken zijn streng en hanteren als vuistregel dat je woonlasten niet meer mogen bedragen dan 30-35% van je netto inkomen.

• De hypotheek looptijd is doorgaans beperkt tot de leeftijd van 75 jaar. Ben je 50, dan kun je dus maximaal 25 jaar lenen.

• Ook de actuele hypotheekrente speelt mee, net als je totale financiële plaatje.

Belangrijke documenten om aan te leveren

Voor het aanvragen van een hypotheek in Spanje moet je een flinke stapel documenten aanleveren. Denk aan:

• Geldig paspoort of ID-kaart
• Een geldig NIE-nummer (Spaans fiscaal identificatienummer)

Loondienst:

• 2 laatste loonstroken of inkomensverklaring (bij ondernemers: IB-aangifte en jaarcijfers)
• Twee laatste belastingaangiften/ definitieve aanslag
• Brief van de werkgever

Zelfstandigen:

• Brief van de boekhouder
• Belastingaangifte zelfstandigen van de afgelopen twee jaar
• Jaarrekeningen van de afgelopen twee jaar

Algemeen

• Bewijs andere inkomstenbron
• Kredietrapport
• Bankafschrift van de laatste 6 maanden
• Twee laatste hypotheekafschriften
• Bij aanvullende of alternatieve inkomsten: bewijs van pensioeninkomsten of inkomsten uit verhuurvastgoed

Let op: veel documenten moeten vertaald en gelegaliseerd worden voor gebruik in Spanje.

Het is belangrijk dat je inkomen stabiel is en goed onderbouwd kan worden. Twijfelgevallen worden vaak afgewezen of leiden tot een lager leenbedrag.

Minimaal 30% eigengeld

De meeste Spaanse banken financieren maximaal 70% van de woningwaarde. Dat betekent dat je zelf minimaal 30% eigen geld moet inbrengen. Soms zelfs meer – bijvoorbeeld als je geen inwoner van Spanje bent of een vakantiewoning koopt.

Voorbeeld:
Bij een aankoopprijs van €300.000 betekent dit dat je minimaal €90.000 aan eigen middelen nodig hebt.

Daarnaast moet je ook rekening houden met extra kosten:

• Notariskosten
• Hypotheek- en bankkosten
• Overdrachtsbelasting of btw (IVA)

Deze kosten komen bovenop de 30% eigen inbreng.

Jouw leeftijd en de looptijd van een hypotheek in Spanje

De looptijd van een hypotheek wordt in Spanje beperkt door je leeftijd. Meestal geldt:

• De hypotheek moet volledig afgelost zijn voor je 75e levensjaar
• Koop je op je 65e, dan kun je nog maximaal 10 jaar lenen
• Koop je op je 40e, dan is een looptijd van 25 tot 30 jaar mogelijk

Let op: een kortere looptijd betekent vaak hogere maandlasten.

De kosten koper van een hypotheek in Spanje (bestaande bouw)

Bij het kopen van een bestaande woning in Spanje betaal je overdrachtsbelasting, oftewel de Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Dit tarief verschilt per regio en varieert doorgaans tussen 6% en 11% van de koopprijs.

• Voorbeeld: In Andalusië bedraagt het tarief momenteel 7% (let op: dit is een momentopname; het daadwerkelijke tarief kan afwijken).
• In sommige regio’s geldt een korting, bijvoorbeeld voor jonge kopers of grote gezinnen.
• Ook voor de overdracht van onroerende goederen is ITP verschuldigd. Dit tarief bedraagt vaak rond de 4%, afhankelijk van de regio.

Nieuwbouw: BTW
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje is geen overdrachtsbelasting verschuldigd, maar betaal je in plaats daarvan:

• BTW (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido): bedraagt 10% van de koopprijs en wordt aan de verkoper/projectontwikkelaar betaald.
  Bij de aankoop van bouwgrond is wél overdrachtsbelasting verschuldigd.

Wanneer de woning gefinancierd wordt met een hypotheek (bestaand of nieuwbouw), dan dient er belasting betaald te worden voor de juridische registratie van documenten: AJD (Actos Jurídicos Documentados): Dit varieërt tussen de 0,5% en 1,5% van het hypotheekbedrag. Dit tarief verschilt per regio. Wordt er geleend via een bank, dan betalen zij sinds 10 november 2018 deze belasting.

Dit zijn de belangrijkste kostenposten:

• Notariskosten en inschrijving van de hypotheekakte: De kosten voor de notaris en het registreren van de woning zijn in Spanje wettelijk vastgelegd en liggen meestal tussen de €1.000 en €1.500.
• Overdrachtsbelasting bij bestaande bouw (meestal 6-11%)
• IVA (btw) bij nieuwbouw (meestal 10%)
• Kosten voor een hypotheekadviseur of juridisch begeleider
• Bankkosten en taxatiekosten

Let op: inclusief belastingen en bijkomende kosten heb je doorgaans 42% van de koopprijs aan eigen middelen nodig.

Bod uitbrengen
Zodra er een geschikte woning is gevonden, start het proces met het uitbrengen van een bod. Hier is het essentieel dat de financiën al in orde zijn. Vaak wordt een aanbetaling gevraagd om de woning van de markt te halen. In Andalusië betreft dit een vast tarief van € 6.000. Vervolgens teken je een voorlopige koopovereenkomst en betaal je een borgsom van bijvoorbeeld 10% van de koopprijs.
Tip: Zorg dat je goed voorbereid bent voordat je het bod uitbrengt, zodat je tijdig kunt schakelen en risico’s beperkt.

Taxatie is verplicht in Spanje

Een taxatie is een verplichte stap als je een hypotheek wilt in Spanje. De bank wil zekerheid over de marktwaarde van de woning.

• Alleen een erkende Spaanse taxateur mag deze taxatie uitvoeren.
• De bank financiert op basis van de laagste waarde: taxatierapport of aankoopprijs.
• De kosten van een taxatie liggen tussen de €400 en €600, afhankelijk van de regio.

Zorg ervoor dat de taxatie op tijd wordt ingepland en dat je de juiste waarde ontvangt voor de hypotheekaanvraag.

De definitieve hypotheekofferte (FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada) wordt pas afgegeven na goedkeuring van de taxatie en alle documenten.

Hypotheek in Spanje of Nederland: de verschillen

Overweegt u een woning te kopen in Spanje?

Neem contact met ons op via info@spanjedesk.nl
Of bel ons op 0573 255 401