De belangrijkste wijzigingen in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet 2026
Op 31 oktober 2025 zijn de nieuwe regels voor de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) gepubliceerd. Deze wijzigingen gelden vanaf 1 januari 2026 en zijn, zoals ieder jaar, gebaseerd op de adviezen van het Nibud. Hoewel er geen grote koerswijzigingen worden doorgevoerd, veranderen enkele onderdelen wel degelijk de maximale leencapaciteit van consumenten. Hieronder lees je wat er voor jou en je klanten verandert.
Inkomensgrenzen voor alleenstaande gaan omhoog
Alleenstaanden kunnen in 2026 nog steeds een bedrag van € 17.000 buiten beschouwing laten bij het bepalen van hun maximale hypotheek. De voorwaarden worden echter aangescherpt. In 2025 gold dat alleenstaanden hiervoor een toetsinkomen boven € 28.000 moesten hebben. Vanaf 2026 moet het inkomen vóór de AOW-leeftijd minimaal € 30.000 zijn. Voor klanten die al de AOW-leeftijd hebben bereikt, geldt een grens van € 29.000.
Lagere hypotheekcorrecties voor energiezuinige woningen
De correcties die gelden voor woningen met goede energie labels worden naar beneden bijgesteld. De reden is dat zonnepanelen financieel minder aantrekkelijk zijn geworden door de aangekondigde afschaffing van de salderingsregeling in 2027 en de huidige terugleverkosten bij energiemaatschappijen. De financiële opbrengst weegt daardoor minder goed op tegen de maandlasten van een lening voor energiebesparende maatregelen. Dit heeft effect op zowel de aankoop van een energiezuinige woning als op leningen voor energiebesparende voorzieningen (EBV).
LTI-correctie bij aankoop van een woning
Energielabel | Correctie 2025 | Correctie 2026 | Verschil |
E, F of G | € 0 | € 0 | – |
C of D | € 5.000 | € 5.000 | – |
A of B | € 10.000 | € 10.000 | – |
A+ of A++ | € 20.000 | € 20.000 | – |
A+++ | € 30.000 | € 25.000 | – € 5.000 |
A++++ | € 40.000 | € 30.000 | – € 10.000 |
A++++ met EPG > 10 jaar | € 50.000 | € 40.000 | – € 10.000 |
LTI-correctie bij leningen voor energiebesparende voorzieningen (EBV)
Energielabel | Correctie 2025 | Correctie 2026 | Verschil |
E, F of G | € 20.000 | € 20.000 | – |
C of D | € 15.000 | € 15.000 | – |
A of B | € 10.000 | € 10.000 | – |
A+ of A++ | € 10.000 | € 10.000 | – |
A+++ | € 10.000 | € 0 | – € 10.000 |
A++++ | € 0 | € 0 | – |
A++++ met EPG > 10 jaar | € 0 | € 0 | – |
Een belangrijk detail blijft dat deze bedragen alleen volledig als correctie gebruikt mogen worden bij een looptijd van 30 jaar. Bij kortere looptijden moet gerekend worden met de maandlasten die bij 30 jaar horen. Een lening van € 10.000 heeft bij 5% rente bijvoorbeeld een maandlast van € 53,68. Als de daadwerkelijke looptijd 20 jaar is, hoort daar een maximaal leenbedrag van € 8.144 bij. Dat wordt dan de daadwerkelijke correctie.
Nieuwe afronding en lagere financieringslastpercentages drukken leencapaciteit
Ieder jaar worden de financieringslastpercentages opnieuw vastgesteld op basis van veranderingen in koopkracht. Dat betekent dat als het inkomen gelijk blijft terwijl de kosten van levensonderhoud stijgen, iemand minder van zijn inkomen aan woonlasten mag besteden. Dit zorgt voor een daling van de maximale hypotheek wanneer het inkomen niet meestijgt.
Voor iemand met een modaal inkomen van € 46.500 en een toetsrente van 5% daalt de maximale leencapaciteit duidelijk. In 2025 mag deze persoon nog 25,5% van zijn inkomen aan woonlasten besteden; in 2026 daalt dat percentage naar 24,6%. De maximale hypotheek daalt daardoor van € 184.070 naar € 177.573, een verschil van € 6.497.
Daarnaast worden de financieringslastpercentages vanaf 2026 nauwkeuriger afgerond. Voorheen werd afgerond op 0,5%; vanaf 2026 gebeurt dit op 0,1%. Dat kan ertoe leiden dat verschillen tussen toetsrente-kolommen minder groot worden, maar dat zal niet in alle situaties het geval zijn. De toetsrentes zelf blijven per 0,5% gegroepeerd.
Ondanks lagere FL-percentages toch vaak meer leenruimte door loonstijging
Tijdens de consultatie zijn er door de SEH vragen gesteld over de nieuwe afrondingsregels en het verdwijnen van de LTI-correctie voor energielabel A+++ bij EBV. De minister heeft aangegeven dat de afrondingssprongen in de praktijk meevallen en dat extra leencapaciteit voor het vervangen van energiebesparende voorzieningen niet verantwoord wordt geacht. Voor jouw dagelijkse praktijk betekent dit dat de wijzigingen in de Trhk 2026 beperkt zijn, maar wel degelijk invloed kunnen hebben op de maximale hypotheek. Bij een verwachte gemiddelde loonstijging van 4,1% zullen veel mensen uiteindelijk toch meer kunnen lenen dan in 2025, ondanks de lagere FL-percentages. Een vastgestelde loonstijging per 1 januari 2026 mag nu al worden meegenomen volgens de huidige regels. De LTI is in 2025 in vrijwel alle gevallen hoger dan in 2026, wat kan betekenen dat het verstandig is om niet te wachten met het uitbrengen van een bindend aanbod.
Wat betekenen de Trhk-wijzigingen van 2026 voor jouw maximale hypotheek?
Kortom, de wijzigingen in de Trhk 2026 zijn misschien niet ingrijpend, maar kunnen wel degelijk effect hebben op de maximale leencapaciteit. Door tijdig inzicht te krijgen in de nieuwe regels en de gevolgen voor individuele situaties, kun je verrassingen voorkomen en betere keuzes maken. Wil je weten wat deze veranderingen precies betekenen voor jouw mogelijkheden? Je kunt altijd vrijblijvend een afspraak maken om dit samen door te nemen.